Wat als er huurschade is?
De plaatsbeschrijving bij uittrede
Bij het einde van een huurovereenkomst is het sterk aanbevolen dat er een plaatsbeschrijving bij uittrede wordt opgemaakt. Dit beschrijft de toestand van de woning bij het verlaten van de woning door de huurder. Je kunt voor de opmaak ervan een beroep doen op professionele hulp (vb. een expert of immomakelaar).
In dat document wordt (eventuele) huurschade genoteerd, alsook de afspraken tussen partijen omtrent het herstel ervan (vb. schadevergoeding te betalen door huurder). Belangrijk voor de afdwingbaarheid van dergelijke plaatsbeschrijving is dat ze wordt ondertekend door de huurder.
Tijdig actie ondernemen
Indien jouw huurder weigert om de plaatsbeschrijving bij uittrede te ondertekenen en / of weigert om de huurschade te erkennen, dien je tijdig actie te ondernemen.
Conform het Vlaamse huurdecreet (van toepassing op huurovereenkomsten die werden afgesloten vanaf 01/01/2019) dient u binnen de maand na het verlaten van de woning door de huurder de aanstelling van een expert te vragen om de toestand van de woning te laten vaststellen.
Onder de oude federale wet (van toepassing op huurovereenkomsten die werden afgesloten vóór 01/01/2019) wordt dergelijke termijn niet gesteld, maar is het eveneens ten zeerste aangeraden om zo snel mogelijk een procedure op te starten.
Het belang van een goede plaatsbeschrijving bij intrede
Als de huurder de huurschade niet vrijwillig erkent, is het aan de verhuurder om het bewijs van de schade te leveren. De plaatsbeschrijving bij intrede is hiervoor een heel belangrijk document. Huurschade wordt immers aangetoond door een vergelijking te maken tussen de toestand van de woning bij uittrede (plaatsbeschrijving bij uittrede of vaststellingen door expert aangesteld door de Rechtbank) en de toestand van de woning bij intrede (plaatsbeschrijving bij intrede). Hoe gedetailleerder de plaatsbeschrijving bij intrede is, hoe beter. Bij onduidelijkheid omtrent een bepaald aspect van de woning, zal dit immers in het voordeel van de huurder spelen. Ook de plaatsbeschrijving bij intrede dient ondertekend te zijn door de huurder om afdwingbaar te zijn.
Indien er geen plaatsbeschrijving bij intrede werd opgemaakt (of deze niet ondertekend werd), wordt de huurder vermoed het gehuurde goed ontvangen te hebben in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Dit is nefast voor de verhuurder die geconfronteerd wordt met huurschade. Het betreft echter een weerlegbaar vermoeden, zodat het de verhuurder toegestaan is het tegendeel te bewijzen met alle mogelijke middelen, doch dit betreft een zware bewijslast.