Bij aanvang van een huurovereenkomst zijn de verhuurder en huurder verplicht om voor gezamenlijke rekening een plaatsbeschrijving op te maken (of te laten opmaken door een deskundige). De plaatsbeschrijving bevat een nauwkeurige beschrijving van de woning en de staat waarin deze zich bevindt. Welke formaliteiten dient u te vervullen en wat zijn de gevolgen?
Hoe?
De plaatsbeschrijving bij intrede moet een gedetailleerde beschrijving bevatten van de woning en alle ruimtes en toebehoren. Het is bovendien ten zeerste aangeraden om een uitgebreid fotodossier toe te voegen. De wetgever spreekt over een omstandige plaatsbeschrijving, hetgeen betekent dat dit voldoende nauwkeurige informatie moet bevatten.
De plaatsbeschrijving dient te worden opgemaakt op tegenspraak. Dit wil zeggen dat zowel de verhuurder als de huurder de mogelijkheid moeten hebben om opmerkingen te maken en wijzigingen aan te brengen. Het document dient uiteindelijk door beide partijen te worden goedgekeurd en ondertekend. Indien dit niet gebeurt, zal de Rechtbank moeten worden gevat (zie verder).
De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en dient te worden geregistreerd.
Wanneer?
De plaatsbeschrijving dient te worden opgemaakt ofwel tijdens de periode dat de ruimtes nog onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over de huurwoning kan beschikken.
Als gedurende de looptijd van de huurovereenkomst belangrijke wijzigingen worden aangebracht aan de verhuurde plaatsen, kan elke partij eisen dat er op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een addendum aan de plaatsbeschrijving wordt toegevoegd. Dit bijvoegsel dient eveneens te worden geregistreerd.
Wat bij weigering of gebrek aan overeenstemming?
Indien één van de partijen weigert om zijn medewerking te verlenen aan de opmaak van een plaatsbeschrijving bij intrede of indien de partijen geen overeenstemming bereiken, dient men zich te wenden tot de Vrederechter. De Vrederechter zal op verzoek een deskundige aanwijzen die de plaatsbeschrijving zal opmaken. Het verzoek dient echter tijdig te worden overgemaakt aan de Vrederechter, i.e. binnen de termijn – zoals hierboven uiteengezet – voor de opmaak van een plaatsbeschrijving (ten laatste tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken).
Hetzelfde geldt voor het addendum bij de plaatsbeschrijving (in geval van belangrijke wijzigingen). Bij gebrek aan overeenstemming zal de aanstelling van een deskundige via de Vrederechter moeten worden gevraagd. In de wetgeving werd hiervoor geen termijn vastgelegd, doch wij raden aan zo spoedig mogelijk te ageren van zodra vaststaat dat de andere partij geen medewerking zal verlenen.
Waarom belangrijk?
Zoals wij hebben uiteengezet in een eerder blogbericht, vormt de plaatsbeschrijving bij intrede hét vergelijkingspunt om vast te stellen of er bij einde huur huurschade is ten laste van de huurder. Als verhuurder heeft u er dus alle belang bij dat er een zo gedetailleerd mogelijke plaatsbeschrijving bij intrede is. Het ontbreken van bepaalde elementen kan tot gevolg hebben dat u uw huurder niet kunt aanspreken voor aangebrachte schade.
Wat bij ontbreken van een plaatsbeschrijving?
Als bij aanvang van de huurovereenkomst geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Dit is uiteraard nefast voor de verhuurder die geconfronteerd wordt met huurschade. Het betreft echter een weerlegbaar vermoeden. Het is de verhuurder toegestaan het tegendeel te bewijzen en hij mag hiervoor alle middelen aanwenden.
Heeft u een huurprobleem? Vraag vrijblijvend een stappenplan met offerte aan voor onze diensten!