Als verhuurder wenst u niet alleen dat uw eigendom huurgelden opbrengt. U wenst uiteraard ook dat uw woning goed wordt onderhouden. De wetgeving bepaalt dat een huurder de huurwoning moet onderhouden als een “goede huisvader”. Toch valt niet te vermijden dat er vroeg of laat iets stuk gaat. Stel dat u als huurder wordt geconfronteerd met schade of een defect. Moet u dan zelf de herstelling uitvoeren of betalen? Of is het aan de verhuurder om het probleem op te lossen? Een overzicht.
Welke wetgeving is van toepassing?
Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing op huurovereenkomsten die werden gesloten vanaf 01/09/2019. Een huurovereenkomst van vroegere datum valt onder de bepalingen van het burgerlijk wetboek.
Wat betreft herstellingen in de woning en de rolverdeling tussen verhuurder en huurder is er in feite weinig tot niets veranderd. De decreetgever koos ervoor om de bestaande principes te behouden, maar deze te herformuleren. De bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek dateren immers uit een ver verleden. Een nieuwe (lees: moderne) verwoording moet zorgen voor meer duidelijkheid.
Herstellingen door de huurder
De huurder is verantwoordelijk voor de zogenaamde ‘kleine herstellingen’. Deze term is op zijn zachtst gezegd vaag. Het kan leiden tot verschillende interpretaties en is daarom een voedingsbodem voor discussies. De Vlaamse regering kreeg om die reden de taak om een lijst op te stellen met “kleine herstellingen”. De bedoeling is om meer houvast te bieden voor verhuurder en huurder en de meest voorkomende situaties te regelen. Komt de herstelling voor op de lijst, dan mag men aannemen dat dit een ‘kleine herstelling’ betreft die de huurder moet uitvoeren. De lijst is te raadplegen via volgende weblink: lijst kleine herstellingen.
Opgelet:
De lijst is niet allesomvattend. Komt de herstelling niet voor op de lijst, dan kan nog steeds discussie ontstaan met de verhuurder omtrent wie moet opdraaien voor de kosten. De bewijslast voor de verhuurder zal echter zwaarder zijn.
Er zijn ook een aantal uitzonderingen op deze regel:
– Partijen kunnen in het huurcontract de verantwoordelijkheid van de huurder beperken of uitsluiten (niet verhogen). Het huurcontract kan bijvoorbeeld bepalen dat alle herstellingen ten laste zijn van de verhuurder.
– Gaat het om een kleine herstelling die nodig is wegens ouderdom van de zaak? Of is het gebrek veroorzaakt door een situatie van overmacht? Dan is het toch de verhuurder die moet tussenkomen.
– Heeft u daarentegen als huurder zelf de schade veroorzaakt (vb. verkeerd gebruik of slecht onderhoud)? Dan moet u logischerwijze zelf instaan voor de herstelling (ongeacht of het een kleine of grote herstelling betreft).
Herstellingen door de verhuurder
Als niet kan worden bewezen dat de huurder verantwoordelijk is voor het herstel, dan moet de verhuurder tussenkomen.
In de praktijk legt dit een zekere last op de schouders van de verhuurder. In geval van discussie heeft de verhuurder de minst gunstige positie. Hij zal moeten aantonen dat de huurder verantwoordelijk is. Zeker voor herstellingen die niet voorkomen op de lijst van kleine herstellingen, is de bewijslast niet min. Bv. Kan de verhuurder bewijzen dat de schade is veroorzaakt door een fout van de huurder?
Meldingsplicht van de huurder
De bovenstaande rolverdeling heeft niet tot gevolg dat de huurder rustig achterover kan leunen en zich niets moet aantrekken van (potentiële) schade in de woning.
Als de huurder een probleem vaststelt in de woning (die niet onder zijn verantwoordelijkheid valt), dan moet hij dit tijdig melden aan de verhuurder. De verhuurder moet de kans krijgen om het probleem op te lossen (of om grotere schade te vermijden). Zo niet, riskeert de huurder zelf te moeten instaan voor het herstel. Het maakt in dat geval niet uit of het gaat om een kleine herstelling of niet. De huurder heeft een meldingsplicht ten aanzien van de verhuurder.
Belangrijk voor de huurder: Zorg ervoor dat u een bewijs heeft dat u uw meldingsplicht hebt vervuld (bv. aangetekende brief / e-mail). Een “mondelinge” melding zult u immers in een latere discussie niet of moeilijk kunnen bewijzen.
Bent u in een discussie verwikkeld met uw huurder of verhuurder? Heeft u vragen omtrent uw verplichtingen of verantwoordelijkheid, schakel tijdig een advocaat in! U kunt bij PC Advocaten terecht voor bijstand en advies.
Ook interessant: